연봉 1억 직장인이 4~5억 아파트 살 때 받을 수 있는 대출 가능액은?

연봉 1억이면 “집 사기 충분하지 않을까?”라고 생각하기 쉽지만,
최근 DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 인해 연봉이 높아도 대출 한도는 크게 제한된다.

특히 신용대출 5,000만 원을 이미 보유한 상태라면
매매대출(주담대) 가능액이 더 줄어든다.

이 글에서는 연봉 1억 직장인이 4억~5억 원대 아파트 매수 시 실제로 받을 수 있는 대출 가능액을 현실적인 수치로 계산하고,
집 살 때 드는 부대비용까지 정리해준다.

 

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✅ 1. 기본 조건 정리

• 연봉: 1억 원
• 보유 신용대출: 5,000만 원 (금리 6%·5년 상환 가정)
• 매수 금액: 4억 ~ 5억 원
• 대출 규제: DSR 40% 적용 / LTV 70% 가정(비규제지역 기준)
• 주담대 금리: 연 4% / 30년 원리금균등 가정

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✅ 2. 제일 중요한 계산: 연봉 1억 직장인의 ‘연간 상환 가능액’

✔ DSR 기준

연봉 1억 원이면

• 연간 상환 가능액 = 4,000만 원(연소득의 40%)
• 월 상환 가능액 = 약 333만 원

→ 이 333만 원 안에 신용대출 + 주담대 상환액을 모두 포함해야 한다.

 

 

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✅ 3. 신용대출 5,000만 원이 이미 차지하고 있는 DSR

신용대출 5,000만 원을
금리 6% / 5년 상환 조건으로 보면,

• 월 상환액 = 약 96만 원
• 연간 상환액 = 1,152만 원

즉, DSR 40% 중 약 29%를 이미 신용대출이 차지하고 있다.

➡ 남은 여력:
333만 원 – 96만 원 = 237만 원

→ 이 237만 원으로만 주담대를 받아야 한다.

 

 

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✅ 4. 주담대 가능액 계산

주담대 금리 4%, 30년(360개월) 원리금균등 기준
월 237만 원을 상환할 수 있다면 받을 수 있는 대출은 약 3.5억 원 수준이다.

📌 계산 결과

• 주담대 가능액: 약 3억 5,000만 원
• 신용대출은 이미 반영된 상태
• 연봉이 높아도 신용대출이 있으면 주담대가 크게 줄어든다

 

 

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📌 5. 결론: 매수 금액별 필요 현금은 얼마나?

✔ 1) 4억 원 아파트 매수 시

• 살 수 있는가? → YES, 충분함

구분	금액
매매가	4억
주담대 가능액	약 3.5억
필요 현금	약 5,000만 원 + 부대비용

→ 연봉 1억 + 신용대출 보유자도 무리 없이 매수 가능한 구간.

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✔ 2) 5억 원 아파트 매수 시

• 살 수 있는가? → 가능하지만 최소 1억 이상 필요

구분	금액
매매가	5억
주담대 가능액	약 3.5억
필요 자금	1억 5,000만 원 + 부대비용

→ 이 경우에는 내 자본이 최소 1억 5천만 원 이상 있어야 한다.

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✅ 6. 반드시 포함해야 할 ‘부대비용’ 체크리스트

집을 사면 집값 말고도 여러 비용이 든다.
초보자들이 가장 많이 놓치는 부분이다.

✔ ① 취득세

• 6억 이하: 1.1%
• 6억 초과: 2.2%
  → 4억5억 집이면 **440만 원550만 원 수준**

✔ ② 중개보수

매매 4억~5억 구간은 통상

• 거래가 × 0.4% (상한율)
  → 대략 160만~200만 원

✔ ③ 등기비용

• 법무사 비용 + 등록면허세
  → 약 40만~60만 원

✔ ④ 대출비용

• 인지세(5천만~1억: 7만 원 / 1억 초과: 15만 원)
• 은행 대출 수수료
  → 약 20만~30만 원

✔ ⑤ 기타 비용

• 이사비
• 관리비 정산
• 잔금일 전 집 청소/보수비용

✔ 총 부대비용 예상

약 200만300만 원 + 취득세(440550만 원)
대략 700만~1,000만 원 정도를 예상하면 안전하다.

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🧾 최종 정리

연봉 1억 직장인 + 신용대출 5천만 원 보유자의 경우

✔ 주담대 가능액

→ 약 3억 5천만 원

✔ 매수 가능 범위

• 4억 아파트: 충분히 매수 가능
• 5억 아파트: 자본 1억 5천만 원 이상 있으면 가능

✔ 필요한 부대비용

→ 총 700만~1,000만 원

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✍️ 결론

신용대출이 있을 때 가장 중요한 건 DSR 관리다.
연봉이 1억이라도 신용대출 때문에 주담대 여력이 줄어드는 사례가 매우 많다.

👉 만약 5억 매수를 목표로 한다면

• 신용대출 조기상환
• 자본 확충
• 전세금 활용
  중 하나를 준비하는 것이 현실적인 전략이다.

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